大数据告诉你，上海二手房到底难不难卖？

愿这万家灯火，有属于你的一盏。

摄于2019年9月

注：本文数据来源为链家，通过Python工具获得，不代表上海市整体情况，仅做趋势参考分析。

冰冻到消融，上海二手房成交逐渐回暖

根据链家公布的数据，3月上海二手房成交量开始回暖，成交均价缓慢恢复。具体来看，截至3月第1周，上海二手房成交量相较于2月份全月成交量已经环比上升12%，预计3月整体成交量大体恢复至1月份水平；成交均价环比微增0.3%至4.79万元，相较19年同期小幅上涨，但相较19年下半年已有所回落。

浦东仍是成交量最大的区域，闵行、松江其次，这三个地区成交了整个上海市近50%的二手房。趋势上看，浦东成交量占比始终高位运行，闵行成交量占比逐渐下降，而松江成交量占比则在今年1季度快速走高。另外，拉长时间维度来看，宝山、徐汇、长宁这三个地区成交量占比逐渐上升，但3月相比2月略有下降。

尽管3月份上海市二手房均价小幅上升，但区域表现差异较大。浦东、黄浦二手房均价环比上涨7个点以上，宝山、闵行等区域环比小幅上涨，普陀、长宁二手房均价环比下滑了10个百分点之多，徐汇、嘉定也环比下降了5~6个百分点。

上海二手房成交市场的一些特征

疫情之下，“刚需小区”浮出水面。所谓刚需，是站在购房者角度思考的，一般研究思路都会落在对潜在购房者的分析上。此次疫情是一次极端情形下的测试，通过对2、3月份二手房分析，或许对“刚需小区”有一个更清晰的认知。

从数据来看，浦东（川沙、北蔡、金桥、世博）、松江（泗泾）、闵行（莘庄、浦江）等地方在疫情期间交易活跃。小区方面，各区域交易排名居前的分别是：
浦东：由由二村、海尚康庭、惠康苑、金桥新村等；

闵行：上海康城、昆阳小区、高兴花园、凤庆小区、蔷薇新村等；

松江：金地自在城（二期）、武夷大楼、紫薇茗庭、华泽新苑等；

宝山：共富一村、海尚明城、杨泰二村、大华二村等

普陀：甘泉一村、延长小区、汪家井小区等；

徐汇：梅陇三村、南丹小区、田林十二村、龙南三四村等；

嘉定：万达广场、丰庄一村、华江景城等；

杨浦：市光三村、密云小区等；

静安：慧芝湖花园、延长小区(闸北)等。

上海二手房基本上有3%~4%的议价空间，意味着一套标价500万的房子，可以砍掉15-20万。根据链家公布的挂牌价和成交价，崇明、金山、长宁的二手房议价空间较高，在4%左右，普陀、杨浦、徐汇的二手房议价空间较小，不到3%。趋势上看，松江、静安、虹口等区域议价空间逐渐扩大，而崇明、普陀等区域议价空间在逐渐缩小。当然，不排除部分做低总价的情况。